Plan, hak ve proje:
tek elden.

Bir talebin plana dönüşmesi çizimle değil, mevzuatla başlar. Üst ölçek plan kararları, plan notları, kurum görüşleri ve emsal uygulamalar taranır; talebin hukuken durabileceği zemin bulunur. Teklif dosyası, kurum ve onay süreçlerini geçecek şekilde kurgulanır.

• 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve nazım plan değişikliği
• 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve plan tadilatı
• 1/25000 ölçekli nazım imar planı (kapsam gerektirdiğinde disiplinler arası ekiple)
• İlave ve revizyon imar planı
• Mevzii imar planı
• Plan notu düzenlemesi ve plan hükümleri yazımı
• Plan açıklama raporu, gösterim ve pafta üretimi (NCZ / CBS uyumlu)
• Kurum görüşlerinin toplanması ve dosyanın ilgili idareye sunulması
• Onay süreci ve kesinleşmenin takibi

Sit sınırı içindeki bir parselde yapılaşma, olağan imar mevzuatının değil koruma rejiminin konusudur; karar yetkisi koruma bölge kuruluna geçer. Bursa’nın tarihî dokusu, İznik ve Cumalıkızık gibi alanlar düşünüldüğünde bu, kentte sık karşılaşılan bir durumdur. Süreç, kurul kararlarının doğru okunmasıyla başlar.

• Doğal, kentsel, arkeolojik ve tarihî sit alanlarında koruma amaçlı imar planı
• Yürürlükteki koruma amaçlı planlarda revizyon ve plan değişikliği
• Koruma bölge kurulu süreç yönetimi ve kurul kararlarının değerlendirilmesi
• Tescilli yapı ve etkileme geçiş alanı parsellerinde yapılaşma koşullarının belirlenmesi
• Koruma amaçlı plan hükümlerinin yazımı
• Mevzuatın gerektirdiği planlama ekibinin kurulması ve koordinasyonu

Not: Koruma amaçlı imar planları, 2863 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikler uyarınca şehir plancısının yanı sıra arkeolog, sanat tarihçisi ve restorasyon uzmanı gibi meslek gruplarından oluşan bir planlama ekibince hazırlanır. Ekip, işin kapsamına göre kurulur; süreç boyunca muhatabınız değişmez.

“Bu parselde ne yapılabilir?” sorusunun cevabı çoğu zaman imar durumu belgesinde yazmaz. Plan, plan notu, yönetmelik ve parselin fiziki durumu birlikte okunduğunda ortaya çıkan gerçek yapılaşma hakkı; çekme mesafeleri, kat adedi, emsal ve terk yükleriyle birlikte hesaplanır.

• İmar durumu analizi ve yapılaşma hakkı tespiti
• Emsal (KAKS), TAKS, Hmax, çekme mesafesi ve kat adedi hesabı
• Emsal harici alanların yönetmeliğe göre değerlendirilmesi
• İfraz, tevhid, yola terk, ihdas ve irtifak işlemleri
• 18. madde (arazi ve arsa düzenlemesi) okuması, DOP yükü analizi
• Kadastro–imar çakıştırma ve parsel bazlı sınır kontrolü
• Alım–satım öncesi imar risk raporu

Bir arsanın en doğru projesi, imar hakkının izin verdiği en büyük proje değildir. Plan, maliyet, pazar ve zaman aynı tabloya konduğunda çoğu zaman daha küçük ama daha gerçekçi bir kurgu öne çıkar. Burada iş, alternatifleri üretip aralarındaki farkı sayıya bağlamaktır.

• En verimli ve en iyi kullanım (highest & best use) analizi
• Kütle, yoğunluk ve vaziyet planı alternatiflerinin üretilmesi
• İnşaat alanı, satılabilir alan ve maliyet–gelir tablosunun kurulması
• Senaryo karşılaştırması ve duyarlılık analizi
• Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı oranlarının teknik gerekçelendirilmesi
• Ortaklık, miras ve paylaşımlarda değer denkleştirme çalışmaları
• Yatırım öncesi taşınmaz tarama ve önceliklendirme

Kırsal bir arazinin turizme açılması tek bir kararla değil, üst ölçekten alt ölçeğe inen bir zincirle mümkün olur: Nazım imar planında turizm kullanım kararı alınmadan uygulama imar planında tesis kurgulanamaz. Bu nedenle iki ölçek baştan birlikte planlanır; kurum görüşleri de bu kurguya göre yönetilir.

• Kırsal turizm amaçlı 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği
• 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği ve plan hükümleri
• Turizm tesis alanı, günübirlik tesis ve konaklama kullanım kararlarının kurgulanması
• Yapılaşma koşullarının (emsal, yükseklik, çekme mesafesi) araziye göre belirlenmesi
• Kurum görüşlerinin toplanması ve plana işlenmesi
• Doğal ve kültürel değerlerin plan hükümleriyle korunması
• Ulaşım, altyapı ve arazi kullanımı uyum etüdü

Dönüşümün en kırılgan yeri plan değil, uzlaşmadır. Hak sahipliği ve paylaşım kurgusu netleşmeden yapılan imar planları çoğu zaman süreci geri döndürür. Önce paylaşım modeli ve yapılabilirlik, sonra plan.

• 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı / riskli alan süreç danışmanlığı
• Ada bazlı dönüşüm senaryoları ve yoğunluk çalışmaları
• Hak sahipliği, denkleştirme ve paylaşım modeli kurgusu
• İmar haklarının toplulaştırılması ve transferi yaklaşımları
• Yapılabilirlik ve finansal senaryo analizleri
• Kat malikleriyle teknik bilgilendirme ve uzlaşma toplantıları

Plan bir hak dağıtır; tasarım o hakkın nasıl yaşanacağını belirler. Sokak kesitleri, yaya sürekliliği, meydan ve kıyı düzenlemeleri; insan ölçeğinde ve uygulanabilir detayda ele alınır.

• Kentsel tasarım projesi ve tasarım rehberi
• Sokak kesiti ve yaya öncelikli sokak düzenlemeleri
• Meydan, park ve kamusal alan kurguları
• Yaya erişilebilirliği ve engelsiz tasarım denetimi
• Vaziyet planı, kütle ve yoğunluk etüdü
• Görselleştirme ve halka sunum materyalleri

Her plan bir araştırmaya dayanır; ama her araştırma plana dönüşmek zorunda değildir. Bir alanın mevcut durumu, taşıma kapasitesi, mülkiyet yapısı ve gelişme eğilimi; herhangi bir plan kararı verilmeden önce bağımsız bir çalışmayla ortaya konabilir. Bu çalışmalar plan hizmetinden ayrı olarak da yürütülür.

• Planlama alanına ilişkin mevcut durum araştırması ve sentez çalışması
• Mülkiyet, kadastro ve arazi kullanım analizleri
• Nüfus, yoğunluk ve sosyal donatı yeterlilik hesapları
• Ulaşım ve altyapı yükü değerlendirmesi
• Üst ölçek plan kararlarının alt ölçeğe etkisinin analizi
• Karar öncesi teknik değerlendirme ve fizibilite raporları
• Kurum ve meclis sunumları için altlık ve görsel üretimi

Şehir plancılığının yanında SPK gayrimenkul değerleme lisansına da sahip olmak, bu büronun ayırt edici tarafıdır. Plancı bakışıyla kurulan senaryolar aynı masada piyasa ve maliyet gerçeğiyle sınanır; böylece bir imar hakkının gerçekten karşılığı olup olmadığı çalışmanın başında görülür.

• Piyasa, maliyet ve gelir yaklaşımlarıyla değer analizi
• Emsal karşılaştırma ve bölge piyasa okuması
• Alım–satım ve ortaklık kararları için değer görüşü
• Değer denkleştirme ve paylaşım hesapları

Not: Sermaye piyasası mevzuatı kapsamında zorunlu tutulan resmî değerleme raporları, SPK’ya kayıtlı değerleme şirketleri tarafından düzenlenir. Bu başlık altındaki hizmetler danışmanlık ve değer analizi kapsamındadır; gerektiğinde yetkili şirketlere yönlendirme yapılır.